之前幾集我成日講「租樓唔係日日賺，真正賺錢係業主」。啱啱喺網上見到一篇舊聞，完美示範咗呢個概念，索性寫成一篇同大家拆解吓。
主角就係——前立法會議員 張超雄。
我唔係針對個人，純粹攞佢個例子，講一種香港好普遍嘅思維：口裡嫌樓市「扭曲」、厭惡投資，但成世人最大嘅蝕讓，反而就係因為冇做資產配置。
一、20 年海怡租客：表面「自由」，實際付出幾多？
故事大概係咁：
- 張超雄喺 海怡半島租樓 20 年
- 每月租金大約 $20,000
- 20 年總租金大約係：
$20,000 × 12 個月 × 20 年 ≈ $480 萬
佢唔係「買唔起樓」嗰種人：
- 做大學講師，有房屋津貼（淨係津貼都 $20,000）
- 講師人工保守估計都有 $70,000–$80,000
- 再加埋立法會議員薪金：$96,000 左右
加埋計，一個月收入大約 十幾萬至接近 $180,000。
咁樣收入條件，係絕對買得起樓。但佢選擇咗：
「我唔買樓，我租得好好，退休先再諗。」
結果就變成：
- 用咗 20 年時間，
- 幫業主供咗差唔多 $400–480 萬 嘅樓，
- 自己一蚊磚頭都無。
直到 61 歲退休前後，先喺 2017 年樓市高位，用大約 $800 萬 買入單位。
即係咩概念？
先租 20 年，再供 20 年。本來可以 40 歲變業主，拖到 60+ 先開始供。
你問我：「咁究竟係租樓日日賺，定早啲做業主賺得更多？」
二、2017 高位先入市：最貴嗰陣先肯買
佢買入時間係 2017 年尾，即係 香港樓市當時差唔多史上高位 嗰段。
2018 年開始：
- 股市喺年頭見頂，恒指去到三萬三、三萬四
- 之後一路跌去二萬五，跌咗 2–3 成
- 樓市通常係 落後股市 6–9 個月
你會見到：
- 股市一早大跌
- 過多半年，開始聽到「業主劈價」、「新盤減價」
所以如果以 cycle 嚟講：
2017 年入市，係喺一個比較高嘅位置先上車。如果佢喺 20 年前海怡頭幾年就買，咁而家貸款已經供到七七八八，層樓值幾多都好，租都唔洗再俾。
而家變成咩？
- 20 年租樓 → 幫人供樓
- 之後先 20 年供樓 → 先幫自己供
呢個就係我成日講：
「你遲早都要供樓，只係揀緊幫自己供，定 幫業主供。」
三、「租樓日日賺」呢條數，其實係賺咗邊個？
文章入面講到：
- 佢 20 年租金合共約 $400 萬
- 佢覺得再租落去，「遲早坐食山崩」
- 於是話「終於決定參與呢個扭曲嘅香港樓市遊戲」
但事實係：
真正早已經參與咗，只不過你係用「租客身份」幫其他人玩。
試想像：
- 如果佢喺海怡住嘅第一、第二年已經買樓
- 20 年供完之後，而家係 無租要俾、有樓喺手
- 之後再點揀？
- 可以退休減壓
- 可以收租
- 可以賣樓換其他地方住
而家嘅版本係：
- 20 年幾百萬租金全部變咗 過去式
- 冇幫自己儲到資產
- 退休先上車，上車時仲係高位價
咁你話：係「租樓日日賺」，定「業主日日賺你」？
四、另一層問題：唔理投資 = 俾人中間食咗
文章最後有一段好有趣：
張超雄話：
- 做教師、做清潔，係對社會有正面貢獻
- 但「投資，撳幾個掣賺錢」，係一無是處
- 所以佢唔願意花時間精神研究投資
- 佢買 MPF、買銀行基金，「多數都係蝕多過賺」
呢度其實幾關鍵：
你唔理投資，唔係等於投資世界會放過你，係變成 「你出錢、你唔睇，其他人幫你輸」。
- 強積金你唔理，收費一樣照扣
- 銀行投資產品你唔睇，管理費、佣金照樣走
- 你當自己：「擺啲錢俾專業人士打理」
- 但你連個產品係乜、風險係乜都唔知
一句講晒：
「老闆都唔理，你估打工仔幫你理？」
黃子華講過嗰句——
「生哥你唔理？你唔理你估我理唔理？」
一樣道理：
- 你作為資金持有人（老闆）
- 你唔理呢盤數
- 中間人梗係搵到機會就食水啦
長期效果就係：
- 保險蝕多過賺
- 基金蝕多過賺
- MPF 表現麻麻
- 之後得出結論：「投資都係大 scam，唔好搞。」
其實問題唔係「投資本身」，係你選擇用 「完全唔理」 嗰種姿態，走入一個本身就唔公平嘅遊戲。
五、而家仲想買樓點算？等乜、睇乜、幾時入場？
講番實際啲——如果而家你都仲係諗緊買唔買樓、自住好唔好上車，可以點諗？
文章入面我提過一點：
- 樓市通常 落後股市 6–9 個月
- 股市跌到差唔多企穩、開始橫行同反彈
- 樓市 先至慢慢見底
實際操作可以係：
- 唔好聽消息就心急「見跌就衝入去」
- 先睇股市係咪已經：
- 跌到一個區間
- 每日唔再大上大落
- 開始橫行、慢慢打底
- 過多幾個月，你會開始聽到：
- 業主肯劈價
- 新盤減價、加優惠
如果你係自住：
- 老實講，你唔需要捕到「全個 cycle 最低點」
- 自住好多時係住十幾二十年
- 好似文章主角咁：你能夠住足 20 年，其實只要唔係喺最離譜高位接貨，同一個合理價上車，長線都仍然係贏。
更重要係：
你要清楚自己係咪真係想買，定係好似文中咁，口裏話「買唔起」，其實心裏面係「唔想理」。
六、買樓 5 個可能性：自住輸錢機會其實好細
之前講過一個簡單模型：
買樓之後，結局只有 5 個：
- 大升
- 升少少
- 唔升唔跌
- 跌少少
- 大跌
如果你係 自住，真正會「實質輸錢」嘅，其實只係：
- 情況 5：你喺高位買完，之後大跌，
- 你 被迫賣樓／供唔起／銀行收樓 嗰一刻 realise 損失
而只要：
- 你繼續有收入
- 銀行冇收你樓
- 你唔喺最低位斬纜
咁就算經歷一段時間負資產，你都仍然可以喺之後嘅升浪補返。
大部分情況：
- 大升／升少／橫行／跌少
- 對一個住十幾二十年嘅自住客嚟講，最後結果都係偏向正數多過負數。
七、總結：唔係租樓一定錯，而係你要認清自己其實揀緊咩
我唔係話：
- 租樓就一定錯
- 買樓就一定啱
有啲人：
- 生活模式好 mobile，
- 工作／家庭情況唔適合綁死喺一個地方，
- 短期租樓亦都好合理。
但如果你係：
- 長期喺同一區住
- 長期有穩定收入
- 每月可以負擔租金兩三萬
- 又成日話「樓市扭曲、我唔想參與」
你就要諗清楚：
其實你已經用租金參與緊樓市遊戲，不過你係參與喺「幫其他人做業主」嗰一邊。
唔想理投資、唔想諗買樓，可以，但咁樣行落去，結果多數係：
- 業主賺咗你 10 年、20 年租金
- 基金公司／保險公司賺咗你手續費、管理費
- 到你 60 歲先話：「點解我乜都無？」
如果你身邊：
- 有老公老婆、男朋友女朋友
- 成日話「買樓傻既」、「租樓先係贏家」
你不妨share呢篇俾佢哋睇。佢哋可能會變你嘅 hater，但都好過佢哋 20 年後先知，原來一直幫人供緊樓。
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